老旧厂房更新改造是北京市城市更新行动的重要内容，通过活化利用工业遗产，赋予老厂房新的功能和活力，实现城市功能优化和产业升级。
适用范围
老旧厂房更新改造规划报审指南主要适用于以下项目：
| 适用条件 | 说明 |
|---|---|
| 建筑类型 | 老旧工业厂房、仓库等工业建筑 |
| 所在区域 | 中心城区范围内 |
| 建筑状态 | 原有生产功能已退出，需要更新改造 |
中心城区外的参考
位于中心城区以外的老旧厂房更新改造项目，可参照本指南执行，但各区可根据实际情况制定具体的实施细则。建议建设单位在项目启动前，咨询所在区的规划管理部门了解具体要求。
改造类型
老旧厂房更新改造主要包括以下类型：
| 改造类型 | 说明 |
|---|---|
| 功能转换 | 将工业厂房改造为办公、商业、文化等功能 |
| 综合整治 | 在保留原有功能基础上进行环境整治和设施更新 |
| 拆除重建 | 在原有用地上拆除重建，实现功能升级 |
报审流程
| 环节 | 内容 |
|---|---|
| 前期调研 | 收集建筑现状资料、历史审批资料、产业情况 |
| 方案设计 | 编制更新改造设计方案，明确改造内容和功能定位 |
| 申报材料 | 准备完整的报审材料 |
| 审批 | 提交审批，获取规划许可 |
我们的技术服务
针对老旧厂房更新改造规划报审，我们提供以下专业技术服务：
现状建筑测绘
对老旧厂房进行现状测绘，获取准确的建筑尺寸、面积、层数、结构形式等数据。工业厂房通常具有跨度大、层高高等特点，测绘工作需特别注意结构构件和设备基础的测量。
历史许可梳理
梳理老旧厂房的历史审批资料，包括原规划许可证、土地使用证、竣工验收资料等，了解厂房的原始审批情况、用地性质和历史变更记录。
改造前后用途对比
对改造前后的使用功能进行详细对比分析，评估功能转换的合理性和合规性，确保改造后的用途符合规划条件和产业政策要求。
| 对比项 | 说明 |
|---|---|
| 原用途 | 工业生产、仓储等原始功能 |
| 新用途 | 办公、商业、文化创意、科技研发等新功能 |
| 合规性 | 新用途是否符合规划条件和产业政策 |
指标对比分析
对改造前后的技术指标进行对比分析，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等，评估改造对规划条件的影响，确保改造后的指标符合要求。
总图关系梳理
梳理改造项目与周边建筑、道路、市政管线等的总图关系，确保改造后的布局合理，不与周边设施产生冲突，满足消防、日照、交通等要求。
BDB/SHP一致性检查
对改造方案的BDB文件和SHP文件进行一致性检查，确保两种格式文件的数据内容一致，包括建筑轮廓、用地红线、道路红线等矢量数据的准确性。
报审材料清单
| 序号 | 材料名称 | 要求 |
|---|---|---|
| 1 | 更新改造申请表 | 加盖公章 |
| 2 | 身份证明材料 | 营业执照、身份证等 |
| 3 | 产权证明 | 不动产权证书或土地使用证 |
| 4 | 现状测绘报告 | 具备资质的测绘单位出具 |
| 5 | 改造设计方案 | 含方案册、总平面图，BDB+PDF格式 |
| 6 | 历史审批资料 | 原规划许可证等历史审批文件 |
| 7 | 产业策划方案 | 改造后的产业定位和运营方案 |
常见问题
Q1: 老旧厂房改造可以改变用地性质吗？
A: 用地性质变更需符合规划条件和相关规定，部分工业用地可通过城市更新政策实现功能转换，但不一定改变用地性质。具体以规划管理部门的意见为准。
Q2: 工业厂房改造为商业需要什么条件？
A: 需要符合规划条件、产业政策、消防安全等多方面要求。建议在方案设计前咨询规划管理部门，了解具体的转换条件和限制。
Q3: 改造项目需要做环评吗？
A: 根据改造内容和新用途，可能需要进行环境影响评价。具体要求以环保部门的规定为准。
Q4: 中心城区外的厂房改造怎么办？
A: 中心城区以外的老旧厂房更新改造项目可参照本指南执行，各区可能有具体的实施细则，建议咨询所在区的规划管理部门。